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大家（貸主）が、賃借人（借主）の住む家屋に立ち入ることは、原則として借主の承諾がない限りできません。
　たとえ大家が建物の所有者であっても、賃貸借契約により使用収益権は借主に移転しているため、借主のプライバシー権や占有権が保護されます。

原則：借主の承諾が必要
大家が無断で部屋に立ち入ることは、住居侵入罪（刑法第130条）という犯罪に問われる可能性があり、3年以下の懲役または10万円以下の罰金が科されることがあります。また、民事上もプライバシー権の侵害として損害賠償請求の対象となる可能性があります。

例外：承諾なしで立ち入れるケース
ただし、以下のような正当な理由がある場合は、例外的に借主の承諾なし、あるいは事前の通知のみで立ち入りが認められることがあります。これらの条件は、標準的な賃貸借契約書に記載されていることが多いです。

火災などの緊急時：火災による延焼を防止する必要がある場合など、緊急性が高い場合。

建物の保存に必要な行為（修繕・管理）：物件の防火、構造の保全、修繕・管理のために特に立ち入る必要がある場合。

上記のような正当な理由がある場合でも、原則はあらかじめ借主の承諾を得る努力が必要ですが、借主と連絡が取れない場合や緊急を要する場合は、例外的に無断立ち入りが許容されることがあります。

トラブルを避けるために
大家の家屋への立ち入りに関しては、以下のような対応が重要です。
事前の連絡と承諾：常に事前に借主に連絡し、日時を調整して承諾を得ることが最も重要です。

契約書の確認：賃貸借契約書に立ち入りに関する規定（特に緊急時の対応）がどのように記載されているかを確認する。

証拠の確保：立ち入った理由と連絡先を記した書面を室内に置いておくなど、立ち入りの正当性を示せるようにしておく。

もし大家からの不当な立ち入り要求や無断侵入があった場合は、各地の消費者センターや弁護士などの専門家に相談することを検討してください。

🏡 知っておきたい！精神障がい者グループホームの「原状回復費用」は誰が払うの？

2025年12月16日 09:08
＊この記事は２０２５年１２月１６日にGeminiで作成。

💡 はじめに：なぜグループホームの費用は特別なの？
精神障がい者グループホーム（共同生活援助）は、「障害者総合支援法」という法律に基づいた障害福祉サービスの一つです。一般的な賃貸住宅とは異なり、利用料や契約の取り決めについて、行政の指導や規制が関わってきます。

だからこそ、「退去時に部屋を綺麗に戻す費用」、つまり「原状回復費用」についても、単なる賃貸トラブルとして片付けられない、複雑なルールが存在します。

この記事では、「原状回復費用は誰が、どこまで負担するのか？」という、退去時の大きな疑問について、法律や契約の視点からわかりやすく徹底的に解説します。

1. 「原状回復」とは何か？基本的なルールをおさらい
まず、グループホームであっても、一般的な賃貸住宅と同じ「原状回復」の考え方がベースになります。

1-1. 国土交通省のガイドラインが基準

原状回復に関するトラブルを未然に防ぐため、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を定めています。多くのグループホームや不動産契約は、このガイドラインに準拠して費用負担の判断をしています。

このガイドラインの原則は、以下の通りです。

費用負担の原則誰が払うか具体的な例経年劣化・通常損耗施設・オーナー側壁紙の日焼け、家具設置による床のへこみ、画鋲の穴（数カ所）、畳の自然な摩耗。善管注意義務違反・故意・過失利用者（入居者）側タバコによる焦げ跡、ペットによる引っ掻き傷、落書き、飲食物をこぼしたことによるシミ、掃除を怠ったことによるカビや汚れ。

結論：入居者本人が払うのは、「自分の不注意や故意でつけた傷や汚れ」の部分だけです。

1-2. グループホーム特有の注意点

グループホームの居室は、利用者が生活する場として、ある程度の汚損・損耗は避けられません。特に精神障がいを持つ方の特性上、不注意による損耗が発生しやすいことも理解しておく必要があります。

そのため、運営事業者側（施設側）も、普通の賃貸住宅よりも経年劣化・通常損耗の範囲を広く捉え、トラブルを避ける傾向にあります。

2. グループホームの原状回復費用を「誰が」払うか？
ここが最も重要なポイントです。一般的な賃貸住宅では「借主」が負担しますが、グループホームには複数の関係者がいるため、負担者が誰になるのかが複雑になります。

2-1. 負担の「原則」は入居者本人（利用者）

前述の通り、入居者自身の故意や不注意（善管注意義務違反）で生じた損耗の修繕費用は、原則としてその原因を作った利用者本人が負担することになります。

これは、グループホームの利用契約書や重要事項説明書に明記されているケースがほとんどです。

2-2. 行政の指導：「敷金」の徴収は望ましくない

多くの自治体は、グループホーム（共同生活援助）の運営事業者に対し、「入居時に原状回復費用等を敷金として受領することは認められない」という指導を行っています。

なぜなら、障害者総合支援法におけるサービスの提供では、利用者の利便性にかからない費用（礼金など）や、不透明な費用（多額の敷金など）の徴収を避けるべきとされているからです。

徴収に関する行政の指導敷金：入居時に徴収することは認められない。退去時に実費相当額を支払うのが望ましい。礼金：利用者の便宜に係る費用ではないため、徴収は認められない。

このため、多くのグループホームでは、入居時に敷金を徴収せず、退去時に初めて実費精算として原状回復費用を請求する形を取っています。

2-3. 事業者が負担を負うケース（大家との関係）

グループホーム事業者は、物件の「大家さん（オーナー）」から建物を借りて、それを細かく区切って利用者に提供しています。

利用者と事業者間の契約: 利用者（入居者）が事業者に対して、故意・過失による損耗の費用を負担する。

事業者と大家間の契約: 事業者（賃借人）が大家（賃貸人）に対して、建物の賃貸借契約に基づく原状回復義務を負う。

もし利用者が負担すべき費用が発生した場合、事業者はまず利用者本人に請求しますが、もし利用者が支払えない場合は、最終的に事業者が大家に立て替えて支払う形になることが多いです。この場合、事業者は未回収のリスクを負うことになります。

3. 契約上の「特約」と費用負担のグレーゾーン
一般的な賃貸契約と同じく、グループホームの利用契約においても、通常の原状回復の範囲を超える「特約」が設けられることがあります。

3-1. ハウスクリーニング費用

特約として最も多く見られるのが、「退去時のハウスクリーニング費用」の負担です。

通常の生活範囲内での清掃は、経年劣化・通常損耗に含まれ、事業者（大家）負担となるのが原則です。しかし、「退去時の専門業者によるクリーニング費用は利用者の負担とする」という特約が、有効となるケースがあります。

ただし、この特約が有効と認められるためには、以下の3つの要件を満たす必要があります。

特約の必要性があり、かつ暴利的ではないこと。

利用者が特約によって通常の原状回復義務を超える義務を負うことを認識していること。

利用者が特約による義務負担の意思表明をしていること。

特約の有効性には厳格な基準があるため、「契約書に書いてあったから全てOK」というわけではありません。

3-2. 「原状回復積立金」の是非

一部のグループホームでは、毎月の利用料に「原状回復積立金」として数千円を上乗せして徴収しているケースがあります。

これは、行政の指導に反する「敷金」の先取りとみなされる可能性があり、原則として望ましくないとされています。

もし積立金の名目で毎月徴収されている場合は、その費用が「何に使われるのか」「退去時に残金は返還されるのか」など、事業者に対して詳細な説明を求める必要があります。

4. 精神障がい特性と原状回復費用の関係
ここで、障がいを持つ方の特性に配慮した視点が重要になります。

4-1. 「善管注意義務違反」の判断の難しさ

善管注意義務とは、「善良な管理者として、借りたものを適切に扱う義務」のことです。

精神障がいや発達障がいを持つ方は、その特性上、以下のような行動から、一般的な賃借人であれば避けられたはずの損耗（善管注意義務違反）を発生させてしまう可能性があります。

感情のコントロールが難しく、壁を叩いたり家具を壊したりする。

片付けが苦手で、部屋がゴミ屋敷状態になり、カビや悪臭が発生する。

不注意から、火の消し忘れや水漏れを起こしてしまう。

これらの損耗が障がい特性に起因する場合、どこまでを「不注意・過失」とみなし、どこからを「サービス提供上のリスク」とみなすかは、非常にデリケートな問題となります。

4-2. 重要！「個別の事情」への配慮

行政の指導や消費者契約法の観点からは、特に障がいのある方に対して、個別の事情や理解能力を考慮せず、一方的に高額な原状回復費用を請求することは、不当請求とみなされる可能性があります。

高額な費用を請求された場合は、以下の点を冷静に確認し、必要であれば行政の窓口や弁護士に相談することが重要です。

請求額の妥当性: 損傷箇所と修繕費用の見積書は明確か？

経年劣化の考慮: 築年数や壁紙の使用年数に応じた減価償却（年々価値が下がる分を考慮すること）が適用されているか？

事業者の支援体制: 損傷を避けるために、普段から事業者の側で適切な声かけや支援が行われていたか？

5. まとめ：退去前に確認すべき3つのこと
精神障がい者グループホームの原状回復費用は、「原則として利用者の故意・過失による損耗は本人が負担するが、行政指導により敷金徴収はできず、退去時の実費精算が求められる」という特殊な構造になっています。

あなたや、あなたの身近な方が安心してグループホームを退去するために、以下の3点を必ず確認してください。

① 利用契約書・重要事項説明書の再確認

原状回復に関する特約（ハウスクリーニング費用の負担など）が記載されていないか。

「敷金」や「原状回復積立金」といった名目で、費用が徴収されていないか。

② 事業者（世話人）への相談

退去の申し出をする際、「原状回復費用について、どの程度の負担が見込まれるか」を具体的に尋ねる。

特に目立つ汚れや傷がある場合は、「これは自己負担になりますか？」と事前に確認する。

③ 高額請求への備え

高額な請求（ワンルーム居室で10万円以上など）を受けた場合は、すぐに全額支払うのではなく、内訳（見積書）の提出を求め、消費者センターや自治体の障害福祉課に相談する。

障害福祉サービスは、利用者の安定した生活を支えるためのものです。原状回復に関するトラブルで、利用者が不当な経済的負担を強いられることがないよう、正しい知識を持って対応しましょう。

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