司法書士と不動産屋の「バーター（取引・抱き合わせ・キックバック）」は、不動産取引の業界慣行として長年存在していますが、司法書士倫理および司法書士法違反の可能性が高い行為です。

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臼井優

2026/01/30

司法書士と不動産屋の「バーター（取引・抱き合わせ・キックバック）」は、不動産取引の業界慣行として長年存在していますが、司法書士倫理および司法書士法違反の可能性が高い行為です。

具体的には、「不動産会社が売主・買主を司法書士に紹介し、その代わりに司法書士が登記業務の報酬の一部を不動産会社にバック（謝礼）する」といった関係を指します。

以下に、実態、違法性、リスクをまとめました。
1. バーターの具体例
紹介料（キックバック）：不動産屋が紹介した案件の登記手続きで得た報酬の一部を、司法書士が不動産屋に支払う。

抱き合わせ・指定：不動産屋が売買契約の条件として、特定の司法書士を使うことを強制する（指定司法書士）。

便宜の供与：司法書士が事務作業の一部を不動産屋に任せる、または不動産屋の個人的な依頼を無料で行う。

2. バーターの違法性
司法書士倫理違反：司法書士は、依頼者の紹介について、いかなる名目であれ対価を支払ってはいけないと定められています。

非弁提携の禁止：弁護士法72条に違反するおそれがあり、非資格者（不動産屋）が報酬目的で司法書士業務を斡旋する行為は違法とされています。
司法書士法違反：報酬を得る目的で、司法書士資格を持たない者が登記業務を斡旋することは、司法書士法第73条に違反する可能性がある。

3. なぜバーターが発生するのか（業界の闇）
安定した仕事：司法書士にとって、不動産屋は安定的な案件の供給源（「戦友」と呼ぶ司法書士もいる）。

事務手続きの円滑化：不動産屋は自社のペースで登記手続きを進められる（融資先金融機関と親しい司法書士を指定するケースが多い）。

4. リスクと注意点
買主・売主の損失：紹介料が上乗せされ、登記費用が高くなる可能性がある（相場：売買3～9万円）。

中立性の欠如：司法書士が「依頼主（買主）」ではなく「紹介者（不動産屋）」の方を向いて業務を行うリスクがある。
違法性：司法書士は懲戒処分の対象となるリスクがある。

5. 対処法
もし不動産屋から特定の司法書士を強く指定された場合、買主は自身の判断で司法書士を選ぶ権利があります。
「自分で探した司法書士にお願いしたい」と伝える。
提示された登記費用の明細（内訳）を出してもらう。

費用が極端に高い場合は、相見積もりを取る。
一般的に、不動産会社はトラブルを防ぐために信頼できる司法書士を指定したいという側面もあるため、まずは指定された司法書士の費用が適正かどうかを確認することが重要です。

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