「囲い込み」とは、他社に顧客や物件を渡さず自社で囲い込み、利益を最大化しようとする行為で、不動産業界では特に悪質な行為として問題視されています。具体的には、売却依頼された物件を他社に紹介せず、自社の買主にだけ売ろうとする「両手取引」を狙う行為で、売主はより良い条件での売却機会を失い、買主も物件が見つけにくくなるデメリットが生じます。

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臼井優

2025/12/29

「囲い込み」とは、他社に顧客や物件を渡さず自社で囲い込み、利益を最大化しようとする行為で、不動産業界では特に悪質な行為として問題視されています。具体的には、売却依頼された物件を他社に紹介せず、自社の買主にだけ売ろうとする「両手取引」を狙う行為で、売主はより良い条件での売却機会を失い、買主も物件が見つけにくくなるデメリットが生じます。
囲い込みの主な意味と種類
不動産業界の「囲い込み」:
売主から依頼された物件を、他社には紹介せず自社だけで成約させようとすること。
目的は、売主と買主の両方から仲介手数料を得る「両手取引」を狙うため。
本来の機会損失を招き、売主の不利益になるため、2025年1月からは規制対象にもなりました。
一般的な意味:
人や物事を外へ出さないように、仲間や味方の中に取り込むこと。
他者に取られないよう、確保・独占する意味合い。
歴史的・経済的意味:
エンクロージャー（囲い込み）: イギリスで、共同の土地を領主が柵で囲い込み、私有地化して牧場などに転用した運動（資本主義の発展に影響）。
ビジネス（顧客）の「囲い込み」:
顧客を自社の製品やサービスに継続的に利用してもらうため、ポイント制度や会員限定サービスなどで囲い込むマーケティング手法。
不動産の囲い込みが問題な理由
売主の機会損失: 他の多くの不動産会社（客）に物件が紹介されず、売却価格が本来の価値より安くなったり、売却に時間がかかったりする。
買主の機会損失: 良い物件が他の買主に届かず、物件探しが難しくなる。
手数料の偏り: 不動産会社は両手取引（2倍の手数料）で利益を得るが、売主・買主はそのメリットを享受できない。
対策
複数の不動産会社と「一般媒介契約」を結ぶ。
レインズ（不動産流通機構）への登録状況を確認する。
定期的に不動産会社とコミュニケーションを取り、他社への紹介状況を確認する。

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