35条と37条の違いって？不動産取引の重要ポイント解明！

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おみ🫀💘

2024/07/25

担保責任を追わない時は35条の重説に必要ないてことは動画で言ってる。
コメントにもあるとおり、担保責任の内容の場合は37条だけなんだよね？
でもさ、テキストには担保責任措置を講ずるかどうかは35条で、しかも、「講じない場合」も説明しなきゃいけないて書いてある。
動画では、講じないならいらないと言っている。
え？？？？どうやって判断したらいいの？？？？
#宅地建物取引士 #宅建士 #宅建 #質問をしたら誰かが答えてくれるタグ

おみ🫀💘 投稿者

@じゅんいちくん！この過去問でも解説では「講ずる場合は説明かわ必要」となってますが、テキストの写メでは「講じない場合も説明必要」となっており、混乱してます。

2024/07/26 返信

おみ🫀💘

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 ⬆️ という問題です。

青色の空。

「講ずる・講じない」問題は、右の画像に書いてある通り「担保責任の“履行”に関し」、「保証保険の契約の締結」、「その他の措置」、「国土交通省令・内閣府令で定めるもの」を“講ずるかどうか”、およびその措置を講ずる…“概要”。（＊35条） ↑あくまで“履行”を講ずるかどうかです。＊37条は定めがある時最初の動画の解説画像では「担保責任を負わない場合」の問題で、正しくは「説明しなければ…。→その内容を記載し交付しなければ…。」となり、担保責任を負う・負わないの内容の記載は定めがあるかどうか次第。（＊37条）

青色の空。

@青色の空。：（＊2回目の投稿です）まとめ（＊個人的な意訳です）第35条…重要事項説明書の交付と説明義務。（契約書にサインもらう前の書類） …13.もし建物に事前情報とは違う不具合があった時などには保証保険契約や保証協会の契約、売主などによる修理や補修サービス、返金対応などの措置を講じるかどうかの概要。（＊とりあえず担保責任に関しての履行についての説明は必要ということ。）第37条…契約を締結した時に、重要事項を記載した書面を交付しなければならない（おそらく契約書のこと） …11.もし建物に事前情報とは違う不具合があった場合、そもそもの担保すべき責任は負うのかどうか、負うとしたらその具体的な内容。

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おみ🫀💘 投稿者

@じゅんいちくん！これが、どうして誤りなのかも分からない。

2024/07/29 返信

青色の空。

@おみこの問題を解くポイントは、「説明しなければ、、」：第35条に、〜“書面を交付して『説明』させなければ、、” と書かれているので「説明」は第35条の「重要事項の説明」のことを指してると思っていいと思います💡 ＊正しくは講じるかどうか →おそらく責任を負うかどうかよりも不適合担保責任に関して措置を講じるかどうかをはっきり説明する方が大事!!ということかなと思います。（実際は責任自体を説明することもあるかも、、なのと、措置を講じるかどうかで責任を負うかどうかは分かる。ということなのかもしれないです。）＊第37条は「書面の交付」となっており「説明」とは書かれてないです。

おみ🫀💘

@青色の空。：えっと…… 措置を講ずるかどうかと、責任を負うかどうかの違いがわからないです！だって、措置を講ずるて、責任を負うことじゃないの？？？措置を講じないて、責任を負わないてことじゃないの？？？？

青色の空。

@おみ🫀💘 ：質問ありがとうございます。質問に答えれるように書きます💡 通常は、「措置を講ずる」ことと「責任を負う」ことは一緒と考えても問題ないです。でもわざわざ「責任を負う」ことと「措置を講ずる」ことを契約書で分けている理由は、例外として一致しないケースもあるからだと思います。例えば、自主的なもので、不適合に関する担保すべき責任を売主は負わないけど、自主的に保証保険契約を締結する場合。特約として特定の条件下において補償する場合。など。特約の場合は特約の下で責任を負ったり、基本的には負わないけど特定の条件下で責任を負う。など、、

青色の空。

@おみ🫀💘 ：（＊2回目の投稿です）つまり「不適合に関する担保すべき責任」と「担保責任に関する履行を講ずるかどうか」は通常、わざわざ分けて一致しないようなことはしない。けど例外として、売主と買主の了承の下で分けることもできるので、「責任を負う」ことと「講ずる」ことは必ず一致するとは限らないということかなと思います。逆も同じく「責任を負わない」ことと「講じない」ことは必ずしも一致するとは限らないこともあるのかと。

青色の空。

@おみ🫀💘 ：（＊3回目です。余談で最後です）あと、法的な観点で見た時に契約書にある「担保責任を負うかどうか」と「補償内容」が適切かどうかについては総合的に見られるので、法的な争いになった時に特約であったとしても自主的だったとしても適切であったかどうかを見られることがあるみたいです。なので契約書には「担保すべき責任」と「履行の定めがある時はその内容」の記載がどちらも必要で２つが一致してもしなくてもお互いの了承があれば契約は成立する。問題があれば適切だったかどうかを法的な観点で見られるポイントになる。 …という理解でいいかなと思います。

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おみ🫀💘 投稿者

@じゅんいちくん！ *2回目の投稿です ●重要説明事項もし不適合があった場合には、引き渡しから2年間、〇〇保険会社による保証保険契約やその他の補償措置を講じます。 Or 不適合があった場合においての一切の補償措置は講じないものとする。 ⬆️と、説明してくれましたが。措置を講じるか講じないか、という話なのに、この問題は、担保責任負わないと指示処分くらうとのこと。やっぱり、分からない。

2024/07/31 返信

青色の空。

この元の投稿では第35条と第37条を見比べながら、調べながらで回答していましたが、その後の投稿の問題で第40条があることに気付いた時は素人ながらに焦りました。（その時その時な感じながらも十分に調べているつもりですが矛盾するケースがあったらどんどん言ってくださいっ！）ちなみに自分が投稿した例はあくまでイメージなので実際とは多少異なると思います。あと、第40条の問題でも書きましたが不適合担保責任を負わない特約は宅建業者間では有効です（宅建業法78条2）。しかし、一般的にはNGみたいです。

青色の空。

＊２回目の投稿です。あと、売主「のみ」が不適合を知りながらも責任負わないのもNGです（民法572条）＊買主も知ってたら契約不適合にはならないです。買主が消費者の時、売主の不適合担保責任の免除はNGです。（＊消費者契約法8条2）新築住宅の売主は、目的物の引き渡し時から10年間、「主要構造部分」については契約不適合責任を負う義務を負う。（＊住宅の品質確保の促進に関する法律、第95条）というのがあり、基本的には不適合担保責任を負わないとするのは無効となります。調べ不足で語弊がある回答だったこと、申し訳ないです。。

青色の空。

＊3回目で最後の投稿です「特約を付した」というのは契約書での表現なのかなと思います、特約条項として条項に付けた。という感じかなと思います。＊重要説明事項は実際はおそらく「☑講ずる□講じない」のチェック式や丸を付ける形、と「講じる保全機関」になってるのかなと思います。（画像として先程調べてみました。重要説明事項の表記の仕方も適切ではなかったかもです、、）契約書では契約条項として第◯条みたいな感じで書かれてると思います。

——さらに返信を表示(2）

青色の空。

＊今回は入念に画像の動画を調べて見てから書いてます。 …試験のひっかけ過ぎる問題、おそらくかなり多いだろうし勉強した成果が全然出せないじゃん!!!!笑笑 …という個人的な感想ですが、見解を書いてみます💡 まず宅建業法の確認ですが、そもそも宅建業法第35条は契約の締結「前」に関しての「説明義務」の決まりで、第37条は契約の締結「時」に関しての「書面の交付義務」の決まりです。＊担保責任に関する規定はどちらにもあります。＊ダイレクトに「担保責任を負うかどうか」と任意的なニュアンスで書いてるのは第37条だけです⚠️ 今回の問題は「説明」なのて第35条に関する問題です。

2024/07/26 返信

青色の空。

（2回目の投稿です。）第35条は担保責任の「履行」に関する規定が書かれています。第37条では「担保責任そのもの」と担保責任の「履行」に関する規定について書かれています。つまり、ダイレクトに書かれている任意的なニュアンスの第37条とごちゃまぜにしたひっかけ問題です。笑 …なので、ダイレクトな「担保責任を負うかどうか」と、担保責任に関する「履行」の規定は違うものとして考えてください💡 あと、コメントの方はあまり気にしなくてもいいかなって思います。（余計に混乱を招くと思うので、、）

青色の空。

@青色の空。：（3回目の投稿です。）ここで何回か分の問題についていろいろ考えながらもコメントしてますが、問題の内容と答えに違和感がある時はおそらく「ひっかけ問題かな…？」と思っても良いかもです☘️ 今回の動画を見て気付きましたが、悪意のあり過ぎるひっかけ問題は、「一言一句の差」や「言葉のあや問題」、「ややこしい内容とごちゃまぜにしてパッと見、間違えやすいように誘導した問題」のどれかかなと思います。（…もし過去の問題のコメントでひっかけ問題に気付いてなかったら申し訳ないです。。）

おみ🫀💘

んーと、結局 35条では担保責任講ずるかどうかの説明をしなきゃいけない。でも、講じない場合は説明不要なのか？

青色の空。

@おみ🫀💘 ： →講じない場合は説明不要なのか？についての回答です。第35条では「講ずるか“どうか”」なので、「講じない」場合は「講じない」旨を記載して説明するのはもちろん必要です。（じゃないと契約が不透明に、、！）「講じる」場合はさらにその概要の記載と説明が必要です。余談ですが、「宅地建物取引業法」という法律がある以上、言葉の表記やニュアンスも含めての理解は十分に必要なので弁護士並みのハードルがあるんだな、、と投稿の問題を見ていて感じました。

おみ🫀💘

@青色の空。：第35条は担保責任の「履行」に関する規定が書かれています。第37条では「担保責任そのもの」と担保責任の「履行」に関する規定について書かれています。 ⬆️ これの違いが分からない……

青色の空。

@おみ🫀💘 ： @おみ第35条：あくまで「重要説明事項」として記載して交付して説明する内容。商品やサービスの『⚠️注意事項』や、契約書の大事なところを簡潔にまとめた『概要』or『重要ポイント』みたいなのが書かれているとイメージすると分かりやすいかもです💡 第37条：契約する時には「重要説明事項」を踏まえた上で、『契約書』として正式に書面に記載して確認してもらいサインをしてもらう。つまり、『契約書』に記載して交付するための内容。例えばネットでサービスや商品を購入するときの最後の確認画面みたいな感じ。（具体的な内容を提示して最終確認してもらう感じ。）

青色の空。

@おみ🫀💘 ： @おみ＊2回目の投稿ですつまり、不適合担保責任に関して話すと、（＊第35条ー13を踏まえて）＊あくまでイメージです ●重要説明事項もし不適合があった場合には、引き渡しから2年間、◯◯保険会社による保証保険契約やその他の補償措置を講じます。 or 不適合があった場合においての一切の補償措置は講じないものとする。

青色の空。

@おみ🫀💘 ： @おみ＊3回目の投稿です（＊第37条ー11を踏まえて）＊あくまでイメージです ●契約書 ①売主は、本物件に関して以下の契約担保責任を負います。ー引き渡し後、2年間は、、に関する不適合について責任を負います。 ②保証保険契約売主は、契約不適合が発生した場合に備え、以下の内容で保証保険契約を締結しています。ー保険会社：◯◯保険会社ー保険期間：引き渡しから2年間ー補償範囲：〜、、ー保険金の上限：◯◯万円 or ①売主は、本物件に関して一切の契約担保責任を負いません。 …といった感じで契約書の方が具体的に書かれている。というイメージでいいのかなって思います。

青色の空。

@おみ🫀💘 ： @おみ＊4回目、最後の投稿です。＊毎回長くなって申し訳ないです🙏 まとめると、第35条ー13では、あくまで『重要説明事項』なので担保責任の「履行」に関する規定のみ。＊『重要』説明事項なので、具体的にたくさん長文で書かれていると契約書と変わらなくなるのと、契約書の大まかなポイントが『重要説明事項』にかかれているから契約が理解しやすい！ …と思うと納得できるかなと思います☘️ 第37条ー11では『契約書』としての具体的な内容なので、「不適合を担保すべき責任」と、「履行に関して定めがある時はその内容」についての規定が書かれている。 …という理解でいいかなと思います💡

——さらに返信を表示(3）

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